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中指研究院土地市场分析师周巍女士在8月1日下午的“中指市场形势及企业研究成果分享会”中,对2023年7月土地市场进行总结,并对近期市场变化作出解析:
一、300城1-7月涉宅用地市场情况
推出规划建面同比降31%,成交规划建面同比降33%,推出楼面均价同比涨7%,成交楼面均价同比涨10%,土地出让金同比降27%。各地政府供应质优量减。
(资料图)
总体来看,尽管部分核心城市土拍市场热度较高,但受弱能级城市拖累,全国土拍市场总体热度仍低迷。
二、分区域涉宅用地市场情况
分城市群来看,各城市群成交楼面均价均同比增长、推出规划建面同比降低。仅京津冀成交规划建面、土地出让金累计同比正增长。
分城市能级来看,房企投资继续向核心城市聚集。各线城市均择优推地,成交楼面均价同比均上涨。一线城市土地出让金收入降幅最低,为-22%,但相较于1-6月的累计降幅,仍然扩大了6个百分点。受成交规划建面降幅拖累,三四线城市土地出让金收入降幅达30%。
三、重点22城土拍情况
7月22城供应总量100宗,相较于6月152宗的高点有所回落,热度方面与6月基本持平。城市之间市场分化加剧,沈阳、济南、长春、无锡、郑州等城市以底价成交为主,而部分高能级城市触顶率较高。但同时,北京、上海等核心城市7月土拍相较于上半年,热度也有所下降。
从拿地企业结构来看,1-7月央国企拿地金额仍占主导地位,拿地金额占比超50%,同时受长三角地区民企表现活跃的影响,民企拿地金额占比提升至27%。地方国资拿地金额占比降至9%。
四、下半年土地市场展望
小阳春结束后,3-7月新房成交规模环比持续回落,直接影响房企拿地信心,土拍热度连月下降。1-7月除个别核心城市外,土拍总体热度仍低迷,300城土地出让金收入同比继续下降27%。
当前弱能级的城市、板块土地出让难度较大,企业拍地意愿不足,需通过提供基建项目配合卖地。但同时弱能级城市地方化债压力大,基建投资乏力。北京、上海受到房地产市场降温以及地块优质程度下降等影响,7月的土拍相较于第一批次地块有所回落。
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